חייגו אלינו: 050-8668070

טל' משרד: 04-8643926 פקס: 04-8645801

קבלנים לא יוכלו לקבוע דחייה בלתי מוגבלת בזמן של מועד מסירת דירה אגב בקשת רוכש דירה לביצוע שינויים לעומת המפרט והתוכניות
חוק המכר מאפשר כיום לאדם שרכש דירה ולא קיבל את החזקה בה בתום 60 ימים מתום המועד הקבוע בחוק, לקבל פיצויים בלי הוכחת נזק. הפיצויים עומדים על סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כפול 1.5. תכלית הוראת חוק זו היא הקטנת פערי הכוחות בין הקבלן לרוכש דירה וחיזוק מעמדו של הרוכש, באופן שיבטיח את זכאותו לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה.

דא עקא, שבשנים האחרונות נוהג רווח בקרב קבלנים הוא לנסות לעקוף את הוראת החוק הנ”ל, באמצעות תניה חוזית המתחפשת -ברוח חג הפורים הקרב ובא אלינו- להסכמה חוזית בדבר דחיית מועד המסירה, בעוד שלמעשה מהווה היא תנית פטור מפיצוי בגין איחור במסירה אותה הקבלנים “מסדרים” לעצמם.

ובמה דברים אמורים? בכך שנוהג רווח בקרב קבלנים בשנים האחרונות הוא לקבוע בהסכם המכר כי אם רוכשי דירה יבקשו לבצע שינויים בדירה – כל שינוי שכזה- לעתים ללא קשר להיקף השינוי ולהשפעתו על קצב הבניה – יגרור איחור של מספר ימים נוספים, בד”כ מספר גבוה, כמו למשל 60 יום במקרה נשוא פסק הדין נשוא רשימה זו.

הלכה שנקבעה ביום 21/2/16 בביהמ”ש העליון, מפי כב’ השופטת דפנה ברק-ארז בע”א 6605-15 שמש נ’ ספייס בניה ויזמות בע”מ, באה לשים סוף לתופעה הרווחת בשנים האחרונות אשר צויינה לעיל, ואשר לפיה כאמור בכל מקרה של בקשה לשינויים בדירה מצד הרוכש, קבלנים מקנים לעצמם במסגרת הוראות החוזה דחייה אוטומטית וגורפת של מועד המסירה בפרק זמן מסוים מבלי לשלם פיצוי בגין איחור במסירה, בבחינת פטור מתשלום פיצוי להבדיל מדחיית מועד המסירה.

כך למשל, בנסיבות המקרה נשוא פסק הדין, נקבע בהסכם המכר כי כל שינוי, ללא קשר למהותו או להיקפו, וללא קשר הכרחי להשפעתו על קצב הבניה, יביא לדחיית מועד המסירה ב-60 יום, באופן שבגין תקופה זו של 60 יום לא יחוב הקבלן בפיצוי בגין איחור במסירה לפי הוראות חוק המכר.

השופטת ברק-ארז קבעה כי תניה מהסוג הנ”ל לא תוכל לעמוד, שכן היא נועדה לאמיתו של דבר לאפשר למשיבה בערעור (כלומר החברה הקבלנית – מ.נ) להתנער מן החובות הסטטוטוריות המוטלות עליה מכוח סעיף 5א לחוק המכר, אשר הינו סעיף חוק שלא ניתן להתנות עליו, מכיוון שהיא אינה רק מנוגדת ללשונו של הסעיף, אלא אף סותרת את תכליתו, ולפיכך לא תוכל לעמוד.

ודוק- הלכה זו של ביהמ”ש העליון אין משמעה כי קבלן אינו יכול לקבוע כי שינוי המבוקש ע”י רוכש דירה יגרור דחייה של מועד המסירה, אלא שהיא קובעת שתניה גורפת לפיה כל שינוי יגרור איחור בלתי סביר במועד המסירה – אינה חוקית ותבוטל.

אם כך, כיצד על הקבלן לפעול על מנת לרכוש זכות לדחיית מועד המסירה עקב שינויים?

השופטת ברק-ארז מציינת כי ניתן, למשל, לכלול בחוזה “טבלה המפרטת מועדים חדשים או פרקי זמן קבועים ומוגדרים בגין בקשת שינויים מסוימים. במקרים שבהם החוזה המקורי אינו קובע זאת ייתכן שההסכמה על המועד החדש תהיה פרי של דין ודברים מאוחר יותר בין הקבלן לבין רוכש הדירה (ובלבד שהסכמה מאוחרת זו לא נבעה מיוזמה חד-צדדית של הקבלן שלא הותירה בידי רוכש הדירה כל ברירה)”.

הלכה זו מצטרפת למגמה הרווחת בתקופה האחרונה גם בקרב הממשלה להביא לחיזוק ההגנה על רוכשי דירות וצמצום מרחב התמרון של קבלנים, וזאת באמצעות הצעות חקיקה שונות.

לכאורה מגמה זו נראית על פניה חיובית וכמטרה חשובה, אך מעלה שאלות ותהיות רבות האם אין חשש כי במחיר השקיפות והוודאות שתתקבלנה עקב הלכות ושינויי חקיקה כאלה, לא עלול להיווצר מצב שבו ההכבדה על הקבלנים תביא לתוצאות שאינן רצויות, ביניהן ניתן למנות למשל: “גלגול” העלויות הכרוכות בפיצויים בגין איחור במסירה אל הרוכש כך שמחיר עריכתם של השינויים יאמיר, צמצום מלאי הדירות בתקופה שבה מצוקת הדיור אינה פוחתת במידה הרצויה ומחירי הדירות אינם מתייצבים, וממשיכים לעלות, וכן הלאה.

לפיכך, נראה אם כן כי רק ימים יגידו אם הלכות והצעות חקיקה ברוח זו יביאו לתוצאה הרצויה.

האמור לעיל והמידע המוצג בדף זה אינם מהווים ייעוץ משפטי ואינם אמורים לשמש תחליף לייעוץ/טיפול משפטי כאמור. ברכישת דירה יש לפנות כאמור לעורך דין העוסק ובקיא בתחום.