חייגו אלינו: 050-8668070

טל' משרד: 04-8643926 פקס: 04-8645801

החשיבות שבייצוג ע”י עו”ד בעסקאות רכישה מקבלן על רקע הוראות בלתי חוקיות בסעיפי חוזים וזיכרון דברים (“הצעות לרכישה”/”טופס התקשרות”(

חוזה אחיד הוא חוזה בעל ניסוח אחיד שמיועד להתקשרויות רבות. לרוב החוזה נוסח בידי צד אחד או לבקשתו כדי לשמש בהתקשרויות בינו לבין לקוחותיו. החוזה מוצג לרוב ללקוח כמוצר מוגמר שלא ניתן להתמקח עליו. החוזים האחידים חוסכים עלויות ניסוח חוזים במיוחד לכל עסקה ועסקה, אך לעתים מתאפיינים בניצול חוסר הניסיון והידע של הלקוח.

כזה הוא לרוב הסכם רכישת דירה מקבלן ו/או הצעה לרכישה (זיכרון דברים).

ברשימה זו הנני מבקש להמחיש את החשיבות שבהסתייעות בשירותיו של עו”ד העוסק בתחום המקרקעין בעת רכישת דירה מקבלן, וזאת על רקע הפרקטיקה הקיימת בקרב החברות הקבלניות לכלול בהסכמי הרכישה ובזיכרון הדברים (הצעה לרכישה וכד’) עליהם מחתימות הן את רוכשי הדירות סעיפים מקפחים הנוגדים את לשון הוראות חוק המכר.

נתברר כי פרצה בחוק החוזים האחידים מאפשרת לחברות קבלניות לכלול בהסכמים סעיפים המנוגדים לרוח חוק המכר, וזאת על אף שסעיפים דומים אשר נכללו בהסכמים של חברות קבלניות שעניינן הובא בפני בית הדין לחוזים אחידים נפסלו ע”י בית הדין.

כך למשל, סעיפים המבקשים לעקוף את הוראות החוק המקנות פיצוי לרוכש במקרים של איחור במסירה של מעל לחודשיים ממועד המסירה שנקבע בהסכם. כאלו למשל הם סעיפים הקובעים שורה ארוכה של נסיבות שמבחינת החברה הקבלנית “אינן תלויות בה” ויביאו לדחיית המועד להשלמת הבנייה “בתקופת זמן המתחייבת באופן סביר” מהעיכוב.

בין האירועים הבלתי צפויים סעיפים כאלו יציינו לא רק מלחמות ו”כוח עליון”, אלא גם “שביתות, מחסור בכוח אדם, מחסור בחומרי בנייה וימי גשם רבים מהמקובל, מצב ביטחוני שאינו מאפשר עבודה, אש, גשם, רעידות אדמה” וכן הלאה.

דוגמא נוספת לסעיפים אשר אותן חברות מרשות לעצמן לכלול בהסכמים לנוכח הפרצה בחוק החוזים האחידים, סעיפים שכאמור נוגדים את הוראות החוק, הם סעיפים שעניינם אי התאמה וליקויים שונים שעלולים להתגלות לאחר מועד המסירה-
למשל, סעיף הקובע שבמועד מסירת הדירה לרוכש ייערך פרוטוקול שבו יצוינו אי־ההתאמות, וכי “קבלת המפתחות תהיה ההוכחה הסופית שהדירה נמסרה לקונה בהתאם להוראות החוזה”. זאת, בניגוד גמור להוראות חוק המכר הקובעות “תקופת בדק”- תקופה אשר תחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הרוכש- אם התגלו ליקויים בדירה בתוך תקופת הבדק, חייב הקבלן לתקנם או לפצות בגינם, אלא אם הוכיח שמקורם בשל מעשה או מחדל של הקונה בדירה-כלומר חובת ההוכחה על הקבלן; ו-”תקופת אחריות”- תקופה בת שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. אם התגלו ליקויים בתוך תקופת האחריות, חייב הקבלן לתקנם אם הוכיח הקונה שמקורם הוא במחדלי הקבלן,כלומר -חובת ההוכחה היא על הקונה.

לסיכום, הכללת הסעיפים המקפחים בהסכמי הרכישה ובזיכרון הדברים הסטנדרטי, סעיפים אשר נוגדים את לשון הוראות חוק המכר וגורעים מזכויות הרוכש, ממחישה ביתר שאת את הצורך החיוני בהסתייעות בשירותיו של עו”ד בעת התחלת המו”מ לרכישת דירה מקבלן. סעיפים כאלו מופיעים לעתים כבר בזיכרון הדברים עליו מתבקש מתעניין בדירה לחתום, ועלולים לגרום לכך שהרוכש הפוטנציאלי יצא וידו על ראשו וזאת למשל במקרה שהחברה תחליט לבסוף שלא למכור לרוכש הפוטנציאלי את הדירה או- במקרה שיחליט הרוכש לא להתקשר בהסכם- לחלט חלק מהמקדמה ששילם הרוכש הפוטנציאלי לחברה עם החתימה על זיכרון הדברים.

עו”ד הבקיא ומנוסה בתחום יגיש לקבלן את השינויים המתבקשים בהסכם והמגנים על האינטרסים של הרוכש, ויתרה בלקוח המעוניין לרכוש דירה שלא לחתום על הסכם שבו תניות מקפחות וסעיפים אשר עלולים להותיר אותו בפני שוקת שבורה במקרים שבהם לא יקיים הקבלן את התחייבויותיו עפ”י המוסכם, כגון בכל הקשור למועד מסירת הדירה לרוכש, ובכל הקשור להתאמת הדירה למפרט, לתקנות ולתקנים הרשמיים.

האמור לעיל והמידע המוצג בדף זה אינם מהווים ייעוץ משפטי ואינם אמורים לשמש תחליף לייעוץ/טיפול משפטי כאמור. ברכישת דירה יש לפנות כאמור לעורך דין העוסק ובקיא בתחום.

האמור לעיל והמידע המוצג בדף זה אינם מהווים ייעוץ משפטי ואינם אמורים לשמש תחליף לייעוץ/טיפול משפטי כאמור. ברכישת דירה ובכל עניין משפטי אחר המוזכר במאמר יש לפנות כאמור לעורך דין העוסק ובקיא בתחום.