מאמר מס'3

החשיבות שבייצוג ע”י עו”ד בעסקאות רכישה מקבלן על רקע הוראות בלתי חוקיות בסעיפי חוזים וזיכרון דברים ("הצעות לרכישה"/"טופס התקשרות")

חוזה אחיד הוא חוזה בעל ניסוח אחיד שמיועד להתקשרויות רבות. לרוב החוזה נוסח בידי צד אחד או לבקשתו כדי לשמש בהתקשרויות בינו לבין לקוחותיו. החוזה מוצג לרוב ללקוח כמוצר מוגמר שלא ניתן להתמקח עליו. החוזים האחידים חוסכים עלויות ניסוח חוזים במיוחד לכל עסקה ועסקה, אך לעתים מתאפיינים בניצול חוסר הניסיון והידע של הלקוח.

כזה הוא לרוב הסכם רכישת דירה מקבלן ו/או הצעה לרכישה (זיכרון דברים).

ברשימה זו הנני מבקש להמחיש את החשיבות שבהסתייעות בשירותיו של עו”ד העוסק בתחום המקרקעין בעת רכישת דירה מקבלן, וזאת על רקע הפרקטיקה הקיימת בקרב החברות הקבלניות לכלול בהסכמי הרכישה ובזיכרון הדברים (הצעה לרכישה וכד’) עליהם מחתימות הן את רוכשי הדירות סעיפים מקפחים הנוגדים את לשון הוראות חוק המכר.

נתברר כי פרצה בחוק החוזים האחידים מאפשרת לחברות קבלניות לכלול בהסכמים סעיפים המנוגדים לרוח חוק המכר, וזאת על אף שסעיפים דומים אשר נכללו בהסכמים של חברות קבלניות שעניינן הובא בפני בית הדין לחוזים אחידים נפסלו ע”י בית הדין.

כך למשל, סעיפים המבקשים לעקוף את הוראות החוק המקנות פיצוי לרוכש במקרים של איחור במסירה של מעל לחודשיים ממועד המסירה שנקבע בהסכם. כאלו למשל הם סעיפים הקובעים שורה ארוכה של נסיבות שמבחינת החברה הקבלנית “אינן תלויות בה” ויביאו לדחיית המועד להשלמת הבנייה “בתקופת זמן המתחייבת באופן סביר” מהעיכוב.

בין האירועים הבלתי צפויים סעיפים כאלו יציינו לא רק מלחמות ו”כוח עליון”, אלא גם “שביתות, מחסור בכוח אדם, מחסור בחומרי בנייה וימי גשם רבים מהמקובל, מצב ביטחוני שאינו מאפשר עבודה, אש, גשם, רעידות אדמה” וכן הלאה.

דוגמא נוספת לסעיפים אשר אותן חברות מרשות לעצמן לכלול בהסכמים לנוכח הפרצה בחוק החוזים האחידים, סעיפים שכאמור נוגדים את הוראות החוק, הם סעיפים שעניינם אי התאמה וליקויים שונים שעלולים להתגלות לאחר מועד המסירה-

למשל, סעיף הקובע שבמועד מסירת הדירה לרוכש ייערך פרוטוקול שבו יצוינו אי־ההתאמות, וכי “קבלת המפתחות תהיה ההוכחה הסופית שהדירה נמסרה לקונה בהתאם להוראות החוזה”. זאת, בניגוד גמור להוראות חוק המכר הקובעות “תקופת בדק”- תקופה אשר תחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הרוכש- אם התגלו ליקויים בדירה בתוך תקופת הבדק, חייב הקבלן לתקנם או לפצות בגינם, אלא אם הוכיח שמקורם בשל מעשה או מחדל של הקונה בדירה-כלומר חובת ההוכחה על הקבלן; ו-”תקופת אחריות”- תקופה בת שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק. אם התגלו ליקויים בתוך תקופת האחריות, חייב הקבלן לתקנם אם הוכיח הקונה שמקורם הוא במחדלי הקבלן, כלומר -חובת ההוכחה היא על הקונה.

לסיכום, הכללת הסעיפים המקפחים בהסכמי הרכישה ובזיכרון הדברים הסטנדרטי, סעיפים אשר נוגדים את לשון הוראות חוק המכר וגורעים מזכויות הרוכש, ממחישה ביתר שאת את הצורך החיוני בהסתייעות בשירותיו של עו”ד בעת התחלת המו”מ לרכישת דירה מקבלן. סעיפים כאלו מופיעים לעתים כבר בזיכרון הדברים עליו מתבקש מתעניין בדירה לחתום, ועלולים לגרום לכך שהרוכש הפוטנציאלי יצא וידו על ראשו וזאת למשל במקרה שהחברה תחליט לבסוף שלא למכור לרוכש הפוטנציאלי את הדירה או- במקרה שיחליט הרוכש לא להתקשר בהסכם- לחלט חלק מהמקדמה ששילם הרוכש הפוטנציאלי לחברה עם החתימה על זיכרון הדברים.

עו”ד הבקיא ומנוסה בתחום יגיש לקבלן את השינויים המתבקשים בהסכם והמגנים על האינטרסים של הרוכש, ויתרה בלקוח המעוניין לרכוש דירה שלא לחתום על הסכם שבו תניות מקפחות וסעיפים אשר עלולים להותיר אותו בפני שוקת שבורה במקרים שבהם לא יקיים הקבלן את התחייבויותיו עפ”י המוסכם, כגון בכל הקשור למועד מסירת הדירה לרוכש, ובכל הקשור להתאמת הדירה למפרט, לתקנות ולתקנים הרשמיים.

עדכון 1:

מליאת הכנסת אישרה ביום 12/10/15 בקריאה שנייה ושלישית את התיקון לחוק מיסוי מקרקעין, לפיו יתוקן סעיף 48א(ג) לחוק כך שייקבע כי במכירת דירת מגורים מזכה, כהגדרתה בחוק, הפטורה ממס על חלק מהשבח הריאלי, יהיה פטור ממס גם על הסכום האינפלציוני החייב.

משמעות התיקון – אשר תחולתו למפרע (רטרואקטיבית), החל מינואר 2014 – היא שרשות המסים תשיב לנישומים את כל המס שנגבה מהם על הסכום האינפלציוני ביתר – סכום אשר על-פי הערכות הרשות מגיע ל-100 מיליון שקל.

מהו שבח אינפלציוני? כידוע לכל, על מנת לשמור על ערך הכסף יש להצמידו למדד המתפרסם ע”י הלמ”ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה). למשל: אדם מוכר דירה שרכש בשנת 1985 בסכום של 400 אלף ₪ במחיר של 3,000,000 ₪ בשנת 2015. חישוב הצמדת ערך הסכום ששולם לרכישת הדירה יתן לנו סך 2,559,600 ₪ בקירוב. מכאן שבאופן ריאלי ובהתעלם מניכויים אפשריים השבח שנוצר למוכר הינו 440,400 ₪ בקירוב. כל יתר הפרש הסכומים – סך של 2,159,600 ₪- נובע מהאינפלציה כלומר מהווה שמירה על ערך הכסף. ואולם, עד ליום 31.12.1993 חלק זה של השבח היה חייב בשיעור מס של 10%!!

יצוין, כי בנוסף, כולל התיקון קביעה כי בתקופת המעבר (התקופה שמיום 1.1.14 ועד ל 31.12.17) ניתן יהיה ליהנות מחישוב לינארי מוטב במכירה בין יורשים גם אם מדובר בקרובים, ככל שמדובר בחלוקת עזבון בין יורשים כמשמעותה בסעיף 5(ג)(4) לחוק ושולמה תמורה מחוץ לנכסי העיזבון, וזאת מן הטעם שבמקרים אלו לא מתקיים החשש שהמכירה לקרוב מנוצלת לרעה.

עד לתיקון שאושר כעת, נישומים שלא היו זכאים לפטור דירה יחידה אך היו זכאים להטבה ליניארית היו זכאים לפטור ממס שבח על חלק השבח שנצבר מיום רכישת הנכס ועד ליום 1.1.14, ואילו חלק השבח שיוחס לתקופה שמיום 1.1.14 היה חייב במס. ואולם גם חלק השבח הפטור כאמור היה שבח ריאלי בלבד, ואילו השבח האינפלציוני שנצבר עד ל-31.12.1993 היה חייב במס בשיעור 10%. כעת בוטל למפרע המס על השבח האינפלציוני.
הצורך בתיקון נוצר לאחר שבוטל הפטור שהיה קיים אחת לארבע שנים לבעלי מספר דירות (סע’ 49ב(1) לחוק) ונקבע כי לנישומים בעלי מספר דירות ו/או שאינם זכאים לפטור דירה יחידה כאמור יחושב השבח באופן ליניארי, באופן ששבח שיוחס לתקופה שעד ליום 1.1.2014 יהיה פטור ממס שבח ושבח שיוחס לתקופה שמיום זה ואילך יחוייב במס שבח על פי שיעור המס שנקבע בחוק. ואולם, בעוד שלפני ביטול הפטור כאמור לבעלי מספר דירות כלל הפטור גם את השבח האינפלציוני לאחר התיקון ניתן הפטור בגין השבח שנצבר עד ליום 1.1.14 רק את חלק השבח הריאלי ואילו השבח האינפלציוני היה חייב במס שבח.

התיקון הנוכחי משווה את המצב ומתקן את העיוות שנוצר באופן שגם השבח האינפלציוני יהיה פטור ממס.

יצוין, כי בנוסף, כולל התיקון קביעה כי בתקופת המעבר (התקופה שמיום 1.1.14 ועד ל 31.12.17) ניתן יהיה ליהנות מחישוב לינארי מוטב במכירה בין יורשים גם אם מדובר בקרובים, ככל שמדובר בחלוקת עזבון בין יורשים כמשמעותה בסעיף 5(ג)(4) לחוק ושולמה תמורה מחוץ לנכסי העיזבון, וזאת מן הטעם שבמקרים אלו לא מתקיים החשש שהמכירה לקרוב מנוצלת לרעה.

עדכון 2:

פורסמה הוראת ביצוע 2/2016 – תיקון מס' 85 לחוק מיסוי מקרקעין והוראת השעה

ביום 06/04/2016 פורסם חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 85 והוראת שעה), התשע"ו-2016.

התיקון נועד לתמרץ מכירת דירות ובכך לתרום להגדלת היצע דירות בשוק הנדל"ן, וזאת על רקע התארכות משך זמן ההחזקה בדירות מגורים הנובע, בין היתר, מציפייה לעליות מחירים מצד המוכרים.

לפיכך, במטרה לעודד רוכשי דירות חלופיות להקדים ולמכור את דירותיהם הישנות שהיו דירות יחידות עד למועד הרכישה, נקבעה, במסגרת התיקון, הוראת שעה לתקופה של 5 שנים, לפיה קוצר פרק הזמן הקבוע בסעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק למכירת דירתו האחרת של הרוכש מ-24 חודשים ל-18 חודשים על מנת שיהא הרוכש זכאי להחלת הטבת מס רכישה על רכישת הדירה החלופית.

עוד נקבע כהקלה, כי גם דירה שהתקבלה בירושה שחלקו של המוכר או הרוכש בה, לפי העניין, אינו עולה על מחצית, לא תבוא במניין הדירות, הן לעניין הפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק והן ולעניין מדרגות מס רכישה לדירה יחידה.

לכל הנוגע בדבר שלום,

אודה להוספת העדכון הבא (כתת לשונית "עדכון מס' ___") ללשונית "חדשות" באתר שלי, ולאישורך בחוזר לאחר העלאת העדכון לאתר. 

אבקש לשים לב שהעדכון יועלה באותו פונט וצבע פונט שבהם נעשה שימוש בעדכונים מס' 1 ו-2 בלשונית חדשות. מדובר בפונט שחור "GUTTMAN DAVID" (לנוחיותך, העדכון שלהלן נכתב בפונט זה):

החל מיום 1/1/2019 רוכשי זכויות בנכסי מקרקעין (כגון דירות מגורים) חייבים לדווח לרשות המסים בתוך שישה חודשים ממועד קבלת החזקה בנכס איך שילמו את תשלומי התמורה ומהם מקורות המימון • נישום שלא ידווח לא יקבל אישור לרישום זכויותיו בטאבו

חובת הדיווח כאמור נקבעה במסגרת החוק לצמצום השימוש במזומן, התשע"ח-2018, שנחקק בחודש מרץ השנה, ואשר מטרתו לצמצם את ההון השחור ולסייע במאבק בפעילות פלילית, לרבות פשיעה חמורה, העלמות מס, הלבנת הון ומימון טרור.

לטובת חבריי למקצוע (ולטובת מי שיבקש לדווח בעצמו על מקורות ואמצעי התשלום בעסקת הרכישה), מצ"ב חוזר רשות המסים 17/2018 בעניין החוק לצמצום השימוש במזומן, אשר בסעיף 13 בו תוכלו למצוא הסבר מפורט לגבי מילוי הפרטים הנוגעים למקורות ואמצעי התשלום במסגרת הדיווח המקוון.  

לשאלות והבהרות נוספות, ניתן לפנות אליי בפרטי או בתגובות.