מאמר מס'2
תיקון התנאים לסתירת חזקת התא המשפחתי – מס רכישה
חזקת התא המשפחתי קבועה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ”ג-1963( (“להלן: ” החוק”), הן לעניין שיעורי מס הרכישה המופחתים ברכישת
“דירה יחידה” (סע’ 9 לחוק) (לצרכי מניין דירות המגורים שבבעלותו של רוכש), והן לעניין הפטור ממס שבח (סע’ 49ב לחוק) במכירת דירת מגורים (לצרכי מניין הפטורים).
לפי החזקה, יראו מוכר (ולעניין מס רכישה – רוכש) ובן זוגו (למעט בן-זוג הגר דרך קבע בנפרד), וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים (למעט ילדים נשואים) – כמוכר (או רוכש) אחד.
לעניין זה חשיבות ונפקות רבה לנוכח השינויים הצפויים בשיעור מס רכישה (הרפורמה של כחלון), אך גם לעניין מס שבח, ובמיוחד לאחר שחוק ההסדרים ביטל את הפטור שניתן אחת ל-4 שנים (סע’ 49ב(1) לשעבר) בגין מכירת דירת מגורים מזכה, שכן לאחר ביטול הפטור האמור החל ביום 1.1.14, פטור דירה יחידה הינו הפטור העיקרי הקיים כיום בגין מכירת דירת מגורים מזכה.
לצורך הדוגמא וההמחשה, נניח שלאחד מבני הזוג דירה מלפני הנישואין ולבני הזוג שניהם דירה משותפת בה הם מתגוררים. החלת חזקת התא המשפחתי במקרה כזה משמעה שבבואם למכור את הדירה המשותפת למשל, לא ניתן יהיה לקבל פטור ממס שבח בגין דירה יחידה אף ביחס לחלקו של בן הזוג שאין בבעלותו זכויות בדירה נוספת, שכן שני בני הזוג נחשבים למוכר אחד עפ”י חזקת התא המשפחתי.
ביום 14/05/15 החילה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי מרכז את הלכת יגאל שלמי (ע”א 3178/12 יגאל שלמי נ’ מנהל מיסוי מקרקעין נתניה) הנוגעת להיקף תחולת התא המשפחתי גם לעניין מס רכישה והזכאות לקבלת שיעור מס רכישה מופחת בגין רכישת דירה יחידה.
יצוין, כי אף שבפסק דין יגאל שלמי צוין כי ההלכה חלה גם לעניין מס רכישה, לפסיקת ועדת הערר חשיבות רבה, שכן היא מהווה יישום ההלכה בפועל והחלתה על מקרה מסוים שעניינו מס רכישה, כאשר בקרב עו”ד רבים המצב המשפטי היה לא ברור.
המשמעות הינה שכאשר בני זוג מבקשים לרכוש דירה ולאחד מהם דירה נוספת מלפני הנישואין, יוכלו הם לקבל הטבת שיעור מס רכישה מופחת בגין “דירה יחידה” ביחס למחצית הזכויות בדירה הנרכשת רק בהתקיים שני תנאים מצטברים:
- הצגת הסכם ממון המעיד על הפרדה רכושית בנכסי בני הזוג.
- הוכחת קיום בפועל של כל הוראותיו של הסכם הממון.
לצורך בחינת ההפרדה הרכושית בפועל, עשתה ועדת הערר שימוש במבחני העזר הבאים (בדומה לאלו שבהם נעשה שימוש בעניין החלת חזקת השיתוף בדיני משפחה):
2.1. בני הזוג אינם גרים במשותף בדירה הנרכשת.
2.2. אי השתתפות מצד בת הזוג במימון רכישת דירה ע”י בן הזוג שעבורו הדירה הנרכשת הינה דירה יחידה.
2.3. דירת בן הזוג לא מומנה במשכנתא (ואם כן – לא היתה נפרעת מכספים משותפים) והמשכנתא על דירתה של בת הזוג המשמשת למגוריהם – מוחזרת מכספי דמי השכירות של דירה אחרת בבעלותה.
2.4. דמי השכירות מדירתו נכנסים אמנם לחשבון בנק משותף – אולם רק כדי לשלם את הוצאות מגוריו בדירת בת הזוג.
לאור האמור לעיל, קיבל בית המשפט את הערר וקבע כי החיוב במס רכישה על כל הדירה שרכש בן הזוג, יעשה לפי השיעורים המתייחסים לרכישת “דירה יחידה”.
להלן קישור לפסק הדין:
http://www.capitax.co.il/Attachments/54905-05-13.pdf
האמור לעיל והמידע המוצג בדף זה אינם מהווים ייעוץ משפטי ואינם אמורים לשמש תחליף לייעוץ/טיפול משפטי כאמור. ברכישת דירה יש לפנות כאמור לעורך דין העוסק ובקיא בתחום.